มูลค่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ของฉันคืออะไร?

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีสามวิธีหลัก ๆ และแต่ละข้อเสนอจะได้เปรียบ ซึ่งประกอบด้วยวิธีรายได้วิธีการเปรียบเทียบยอดขายและวิธีต้นทุน วิธีที่ดีที่สุดสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของคุณจะขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้งและประเภทของอสังหาริมทรัพย์

แนวทางรายได้

วิธีรายได้หรือที่เรียกว่าวิธีการแปลงรายได้เป็นวิธีที่พบได้บ่อยที่สุดในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ กระบวนการนี้เกี่ยวข้องกับการสร้างมูลค่าตามรายได้ของทรัพย์สินและสามารถทำได้โดยใช้อัตราการโอนเป็นทุน (cap rate) อัตราสูงสุดคืออัตราส่วนสำคัญของรายได้ต่อมูลค่าตลาดและรายได้และมูลค่าตลาดดังกล่าวเป็นที่รู้จักกันโดยการวิเคราะห์คุณสมบัติที่คล้ายกันในพื้นที่ หลังจากนั้นนักลงทุนอาจประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของเขาโดยการแบ่งรายได้ประจำปีด้วยอัตราสูงสุด ดังนั้นหากรายได้ต่อปีของอสังหาริมทรัพย์เท่ากับ $ 100,000 และอัตราสูงสุดเท่ากับ 10 เปอร์เซ็นต์แล้วทรัพย์สินนั้นจะมีมูลค่า $ 1 ล้าน

แนวทางการเปรียบเทียบการขาย

แนวทางการขายน่าจะเป็นวิธีที่ง่ายที่สุดในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ มันเกี่ยวข้องกับการสำรวจคุณสมบัติเชิงพาณิชย์ใกล้เคียง จากนั้นจะบันทึกราคาขายของคุณสมบัติเหล่านี้ คุณสมบัติเชิงพาณิชย์ของนักลงทุนจะใช้ราคาขายเฉลี่ยเหล่านี้และปรับขึ้นหรือลงตามตารางฟุต อาจมีการปรับปรุงเพิ่มเติมเพื่อพิจารณาการปรับปรุงอาคารเช่นที่จอดรถเพิ่มขึ้น

แนวทางต้นทุน

วิธีราคาทุนเป็นวิธีที่ซับซ้อนกว่าในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ก่อนอื่นให้ทำการประเมินมูลค่าที่ดินของทรัพย์สินหรือมูลค่าโดยไม่มีอาคาร จากนั้นต้นทุนการสร้างแบบจำลองที่แน่นอนของอาคารจะถูกบวกเข้ากับมูลค่าที่ดินโดยประมาณนี้ จากนั้นค่าเสื่อมราคาจะถูกนำมาพิจารณาซึ่งอาจแสดงเป็นฟังก์ชันของอายุของอาคาร ยิ่งอสังหาริมทรัพย์มีการประเมินที่น่าเชื่อถือมากขึ้น

การเลือกวิธีการประเมินที่เหมาะสม

หากคุณยังใหม่ต่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มันเหมาะอย่างยิ่งที่คุณจะเข้าใจวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งสามวิธี โดยการทำเช่นนั้นคุณอาจพบว่าการประเมินของคุณและการประเมินของผู้ประเมินราคาทรัพย์สินแตกต่างกัน นอกจากนี้แต่ละวิธีมีข้อได้เปรียบ วิธีต้นทุนมีประโยชน์สำหรับผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ห่างจากการพัฒนาที่คล้ายกันดังนั้นจึงไม่สามารถเปรียบเทียบราคาขายและอัตราสูงสุดได้ วิธีรายได้ตรงไปตรงมาถ้าคุณมีข้อมูลสำหรับอัตราสูงสุด แต่ไม่เหมาะสำหรับการประเมินอาคารอพาร์ตเมนต์เนื่องจากอัตราว่างมีความผันผวน ในกรณีเช่นนี้วิธีการเปรียบเทียบยอดขายจะเป็นวิธีที่เหมาะสมที่สุด