สารบัญ:
การดึงทริกเกอร์ในการซื้อบ้านครั้งหนึ่งเคยตรงไปตรงมาเหมือนกับการซื้อบ้านราคาไม่แพงการต่อยเงินเพื่อการผ่อนดาวน์การจัดหาเงินทุนในอัตราดอกเบี้ยที่สมเหตุสมผลแล้วจึงปิด
อย่างไรก็ตามในปีที่ผ่านมาหลังจากการล่มสลายทางการเงินของสหรัฐอเมริกาในปี 2551 ซึ่งเกิดจากฟองสบู่ที่อยู่อาศัยซึ่งเกิดจากการปล่อยสินเชื่อจำนองที่ขาดความรับผิดชอบตลาดที่อยู่อาศัยต้องทนรับความวุ่นวายอย่างมาก หายนะทางเศรษฐกิจดังกล่าวกลับกลายเป็นสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนซึ่งกำหนดสินค้าคงเหลือที่อยู่อาศัยความสามารถในการจ่ายและเงื่อนไขทางการเงินซึ่งทั้งหมดนี้ส่งผลต่อระยะเวลาที่เหมาะสมในการซื้อ
แม้ตลาดจะคาดเดาไม่ได้ แต่ผู้ซื้อที่มีศักยภาพสามารถหลีกเลี่ยงการซื้อกิจการที่ไม่ตรงตามกำหนดเวลาได้ด้วยการปฏิบัติตามมาตรการป้องกันบางอย่าง
ด้วยราคาที่ต่ำและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยในปี 2555 เป็นที่ชื่นชอบมากที่สุดนับตั้งแต่ปี 1970
วอลเตอร์โมโลนีโฆษกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (ถอดความ)
Market Snapshot
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาในที่สุดก็หลบหนีความซบเซาของปี 2008 ถึง 2011 ตัวเลขยอดขายบ้านดีขึ้นในปี 2555 ร้อยละ 9.5 ในปี 2554 และสมาคมแห่งชาติของนายหน้าคาดว่าจะมีกำไรเพิ่มขึ้นในช่วงที่เหลือของปี 2556
ข่าวร้ายหากคุณกำลังมองหาซื้อคือต้นปี 2556 เป็นตลาดของผู้ขายในสี่ในห้าภูมิภาควอลเตอร์โมโลนีนักวิจัยและโฆษกของ NAR กล่าว "เหตุผลก็คือเรามีการเบิกถอนสินค้าคงคลังจำนวนมาก" เขากล่าว
สหรัฐฯกำหนดสถิติสำหรับสินค้าคงคลังที่อยู่อาศัยในเดือนกรกฎาคม 2550 ด้วยจำนวนบ้านมากกว่า 4 ล้านหลังในตลาด ในเดือนมกราคม 2556 สินค้าคงคลังลดลงเหลือ 1.74 ล้านลดลง 25% จากเดือนมกราคม 2555 และสินค้าคงคลังต่ำสุดนับตั้งแต่เดือนธันวาคม 2542
NAR คาดว่าจะมีการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงคลังตามฤดูกาลในฤดูใบไม้ผลิปี 2013 แต่อาจไม่เพียงพอที่จะป้องกันการเสนอราคาหลายครั้งหรือลดราคาบ้านเร็วพอ
"ราคากำลังเพิ่มขึ้นมากที่สุดนับตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2548" โมโลนีกล่าว "ด้วยเหตุนี้เราจึงปรับราคาของเราสำหรับปีนี้ (2013) เราคิดว่าราคาเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้นในระดับประเทศประมาณ 7 เปอร์เซ็นต์"
ราคาเฉลี่ยในเดือนมกราคม 2013 อยู่ที่ $ 173,600 ซึ่งสูงกว่าปีที่แล้วร้อยละ 12.3 ซึ่งเป็นเดือนที่ 11 ติดต่อกันของการเพิ่มขึ้นของราคาเมื่อเทียบเป็นรายปี ประมาณการของ NAR สำหรับราคาเฉลี่ยสำหรับทั้งหมดของปี 2013 คือ $ 189,400
"ข้อเสียของการที่คมชัดกว่าการเติบโตของราคาปกติคือถ้ามันดำเนินต่อไปเป็นเวลานานในที่สุดเราก็พบกับปัญหาด้านความสามารถในการจ่ายและคุณเริ่มที่จะตั้งราคาคนออกจากตลาด" โมโลนีกล่าว "เรายังไม่ได้อยู่ที่นั่น"
ด้วยราคาที่ต่ำและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยในปี 2555 เป็นที่ชื่นชอบมากที่สุดนับตั้งแต่ปี 2513 เขากล่าว หลังจากที่ราคาบ้านในปี 2551 ที่ผ่านมาราคาบ้านผ่านจุดต่ำสุดต่ำลงทำให้บ้านที่อยู่ในระดับต่ำขายได้น้อยกว่าต้นทุนการก่อสร้างทดแทนซึ่งนักลงทุนจำนวนมากพุ่งเข้ามา
ปัจจัยที่แข็งแกร่งที่สุดที่ถือครองตลาดคือ "ชุมชนการให้สินเชื่อเป็นที่รังเกียจของความเสี่ยง … เพียงให้สินเชื่อแก่ผู้กู้ที่น่าเชื่อถือที่สุดที่มีคะแนนเครดิตสูงตามอำเภอใจ" โมโลนีกล่าว
ตัวอย่างเช่นในชิคาโกผู้ซื้อที่ย้ายขึ้นจากบ้านหลังแรกของพวกเขายังคงเผชิญกับความยากลำบากเนื่องจากผู้ให้กู้มีข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้นซีเกมอร์ริสประธานสมาคมนายหน้าชิคาโกกล่าว
"มันน่าผิดหวังสำหรับผู้ซื้อบางรายที่ราคาสูงกว่า" มอร์ริสกล่าว "พวกเขากำลังถูกขอรายละเอียดมากกว่าที่เคยถูกขอมาก่อน"
สำหรับข้อตกลงที่ดีที่สุดโมโลนีกล่าวว่าผู้ซื้อควรทำงานร่วมกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งตัวแทนของผู้ซื้อ
ฉันควรซื้อเมื่อใด
ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเป็นแรงผลักดันสำคัญในการลงทุนขนาดใหญ่เช่นบ้านโมโลนีกล่าว การติดตามรายการความมั่นใจคือความปลอดภัยของงาน
“ ถ้าคุณไม่แน่ใจเกี่ยวกับความมั่นคงในงานของคุณนั่นเป็นเรื่องใหญ่” โมโลนีกล่าว "ถ้าคุณมีช่วงเวลาสั้น ๆ - พูดน้อยกว่าสองสามปี - คุณจะดีกว่าการเช่าเพราะในความเป็นไปได้ทั้งหมด…คุณจะไม่ชดใช้ค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม"
ผู้ซื้อทั่วไปวันนี้วางแผนที่จะอยู่บ้านเป็นเวลา 10 ปี ผู้ขายทั่วไปอยู่ในบ้านเป็นเวลาเก้าปี ในอดีตผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เชื่อว่าผู้คนต้องเป็นเจ้าของบ้านของพวกเขาเป็นเวลาสามถึงห้าปีเพื่อที่จะได้รับทุนที่เพียงพอสำหรับการลงทุนที่คุ้มค่า แม้ว่ามันจะใช้เวลานานกว่าในการสร้างความยุติธรรมหลังจากที่ตลาดล่มสลาย "มันอาจเป็นจริงในขณะนี้หรือกลับไปที่" Molony กล่าว
นักวางแผนทางการเงินที่ผ่านการรับรอง Cathy Pareto กล่าวถึงเกณฑ์มาตรฐานความเชื่อมั่นอื่น ๆ ที่ผู้คนควรพิจารณาก่อนซื้อบ้าน
“ คุณกำลังซื้อบ้านกับคู่สมรสของคุณหรือคุณครึ่งหนึ่งกับแฟนหรือแฟน?” พาเรโตกล่าว "ความสัมพันธ์นั้นมีเสถียรภาพเพียงใดส่วนอื่น ๆ จะเป็นอย่างไรตลาดมองอย่างไร"
การเงินเป็นอีกมาตรฐานหนึ่ง “ ผู้คนทำผิดพลาดครั้งใหญ่ในการซื้อบ้านมากเกินไปสำหรับสิ่งที่พวกเขาสามารถสนับสนุนได้” ปาเรโต้กล่าว “ กระแสเงินสดของคุณเป็นอย่างไรเงินจ่ายครึ่งหนึ่งของคุณจะไปสนับสนุนบ้านใหม่ของคุณหรือไม่เอาละนั่นอาจเป็นการยืดเวลาคุณมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ อีกไหม?”
หากผู้ซื้อที่คาดหวังไม่มีความมั่นใจในปัญหาใด ๆ เหล่านี้ Pareto และ Molony แนะนำให้เช่าแทน
พิจารณาเงินมากขึ้น
ตลาดที่อยู่อาศัยและการล่มสลายของอุตสาหกรรมการธนาคารทำให้ผู้ให้สินเชื่อจำนองคลื่นไส้เกี่ยวกับการให้กู้ยืมเงินซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพต้องการเครดิต "ดี" ที่จะได้รับการอนุมัติทางการเงิน - "อาจ (คะแนนเครดิต) ใน 720s "หากคุณมีเครดิตน้อยกว่าตัวเอกคุณอาจเป็นข้อเสนอที่มีความเสี่ยงในสายตาของธนาคาร"
หากเครดิตของคุณต่ำกว่าความเป็นจริงคุณอาจทำร้ายตัวเองด้วยสินเชื่อที่ไม่ดี
“ คุณอาจไม่สามารถผ่านเกณฑ์อัตราดอกเบี้ยต่ำที่มีอยู่สำหรับคนส่วนใหญ่ในขณะนี้และคุณไม่ต้องการที่จะจ่ายเงินมากกว่าที่คุณต้องจ่ายหรือควรจะต้องใช้สำหรับการกู้ยืมเงินนั้น” Pareto กล่าว
ผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรกควรรู้คะแนนเครดิต ถ้ามันต่ำพวกเขาควรแก้ไขให้ถูกต้อง ชำระค่าใช้จ่ายตรงเวลาอย่ารับภาระหนี้ใหม่และไม่สมัครบัตรเครดิตใหม่หรือยกเลิกบัตรเก่า Molony แนะนำ
ผู้ซื้อต้องการเงินทุนเพียงพอที่จะชำระเงินดาวน์ประมาณร้อยละ 20 ของราคาซื้อมิฉะนั้นธนาคารอาจ "ไม่มองคุณ" Pareto กล่าว
เงินดาวน์ค่ามัธยฐานสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่จัดหาเงินทุนผ่านสินเชื่อเพื่อการเคหะแห่งชาติเป็นเพียงร้อยละ 4 ของราคาซื้อ Molony ตั้งข้อสังเกต ผู้ซื้อครั้งแรกหลายคนจะมองหาครอบครัวของพวกเขาเพื่อขอความช่วยเหลือเกี่ยวกับเงินดาวน์
"ตรงไปตรงมาธนาคารแห่งชาติของแม่และพ่อเป็นวิธีดั้งเดิมที่เจ้าของบ้านใช้เพื่อทำการซื้อของพวกเขา" เขากล่าว อ้างอิงจากการสำรวจ NAR ประจำปีของผู้ซื้อและผู้ขายบ้านโมโลนีกล่าวว่า "เมื่อเราถามผู้ซื้อบ้านครั้งแรกว่า 'คุณใช้อะไรในการชำระเงินดาวน์? 76 เปอร์เซ็นต์บอกว่าประหยัดได้ยี่สิบสี่เปอร์เซ็นต์ - ของขวัญจากญาติหรือเพื่อนและโดยปกติแล้วเป็นของขวัญจากพ่อแม่ของพวกเขา"
ผู้ซื้อยังต้องการเงินสดสำหรับค่าใช้จ่ายในการปิดซึ่งแตกต่างกันไปตามพื้นที่และตามธุรกรรมโมโลนีกล่าว คาดว่าจะมีค่าใช้จ่ายปิด 5% ของมูลค่าบ้าน
โดยรวมผู้ซื้อที่คาดหวังควรคำนวณการอุทิศร้อยละ 25 ของรายได้รวมของเขาในการจำนองเงินต้นและดอกเบี้ย “ นั่นจะทำให้คุณรู้สึกสบายใจ” โมโลนีกล่าว
สัญญาณของตลาดผู้ซื้อ
โฆษกสมาคมแห่งชาติของนายหน้าวอลเตอร์โมโลนีระบุว่าสัญญาณเหล่านี้เป็นตัวชี้วัดว่าเมื่อใดวงจรอสังหาริมทรัพย์จะพลิกไปที่ตลาดของผู้ซื้อ:
สินค้าคงคลังที่อยู่อาศัยและอุปทานของเดือนหรือตลาดตรงเวลามีเสถียรภาพหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ผู้ขายอาจมีแรงจูงใจมากขึ้นในการเจรจาเงื่อนไข อุปทานหกเดือนมีความสมดุลโดยประมาณระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่การเพิ่มสินค้าคงคลังอย่างรวดเร็วหรือตลาดนอกเวลาตามฤดูกาลอาจเป็นสัญญาณบ่งบอกถึงตลาดของผู้ซื้อ
ราคาบ้านนิ่งหรือเพิ่มขึ้นน้อยกว่าอัตราร้อยละที่สูงกว่าเงินเฟ้อ ราคาที่ลดลงอย่างรวดเร็วเพิ่มความสามารถในการจ่าย แต่อาจเป็นธงแดงของที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นที่ยากจนและภาวะเศรษฐกิจ การเพิ่มขึ้นของราคาระยะยาวตามปกติในตลาดที่มีความสมดุลคือ 1 ถึง 2 คะแนนร้อยละที่สูงกว่าเงินเฟ้อตามที่วัดโดยดัชนีราคาผู้บริโภค
ความสัมพันธ์ระหว่างอัตราดอกเบี้ยจำนองราคาบ้านและรายได้ช่วยให้คุณใช้จ่ายน้อยกว่า 25 เปอร์เซ็นต์ของรายได้รวมสำหรับเงินต้นและดอกเบี้ยจำนอง
การสร้างงานในตลาดท้องถิ่นช่วยให้ผู้ซื้อบ้านเกิดความมั่นใจและความมั่นใจ เศรษฐกิจที่ย่ำแย่ทำให้การซื้อง่ายขึ้น แต่การสูญเสียงานและประชากรอย่างยั่งยืนหมายความว่าอาจใช้เวลานานกว่าปกติในการขายเพื่อทำกำไร ด้วยการเติบโตของราคาปกติผู้ซื้อส่วนใหญ่จะสร้างส่วนที่เพียงพอในสามถึงห้าปีเพื่อทำการค้า