สารบัญ:
การวางมูลค่าในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นกุญแจสำคัญในการสร้างผลกำไรในอนาคตและหลีกเลี่ยงการสูญเสียที่อาจเกิดขึ้น นักลงทุนต้องการวิธีที่เรียบง่าย แต่แม่นยำในการกำหนดราคาปัจจุบันและศักยภาพในการสร้างรายได้ในอนาคตของการซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ต้องการ มีสามวิธีที่ถ้าใช้ร่วมกันจะให้ตัวเลขที่เชื่อถือได้เพื่อเสนอขายหรือราคาซื้อ
ขั้นตอน
เปรียบเทียบราคาขายล่าสุดของอาคารขนาดใกล้เคียงกันในพื้นที่เดียวกัน นี่คือวิธีการเปรียบเทียบโดยตรง ในอดีตการเปรียบเทียบการขายเป็นโดเมนของผู้ประเมินราคา แต่เพียงผู้เดียว วันนี้ข้อมูลนี้หาง่ายเนื่องจากความนิยมล่าสุดของเว็บไซต์เปรียบเทียบคุณสมบัติอินเทอร์เน็ต (ดูข้อมูล) ข้อมูลในเว็บไซต์เหล่านี้รวบรวมจากหลายแหล่งรวมถึงบันทึกสาธารณะของเคาน์ตีและรายชื่อยอดขายที่ผ่านมา ตัวเลขเหล่านี้ควรถูกมองว่าเป็นข้อมูลโดยประมาณ ค่าคุณสมบัติสามารถเปลี่ยนแปลงได้เนื่องจากการปรับปรุงสภาพพื้นที่ใกล้เคียงและเวลาที่ใช้ในการอัพเดทบันทึกสาธารณะ
ขั้นตอน
ใช้วิธีการวิธีคิดต้นทุน (Cost Approach) เพื่อให้ผู้ซื้อและผู้ขายทราบถึงมูลค่าของทรัพย์สินโดยพิจารณาจากต้นทุนทดแทนของการปรับปรุงที่ดิน การปรับปรุงดังกล่าวรวมถึงอาคารภูมิทัศน์และลานจอดรถ ใช้วิธีนี้ร่วมกับวิธีการประเมินอื่นเท่านั้น ผู้ซื้อและผู้ขายที่ใช้วิธีนี้เท่านั้นจะต้องเผชิญกับความไม่ถูกต้องที่อาจเกิดขึ้นตามสภาพของอาคารและที่ดินโดยรอบ
ขั้นตอน
ใช้ตัวคูณค่าเช่ารวม มันเป็นเครื่องมือที่มีความแม่นยำและมีประโยชน์มากขึ้นสำหรับการกำหนดมูลค่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ ข้อมูลที่จำเป็นในการคำนวณนี้รวมถึงรายได้ค่าเช่ารวมรายปีคูณด้วยจำนวนปีที่ผู้ซื้อเชื่อว่าจะต้องใช้เงินสำหรับการซื้อ ในแง่คณิตศาสตร์สูตรมีดังนี้: มูลค่า = รายได้ค่าเช่ารวม x ตัวคูณค่าเช่ารวม ตัวอย่างเช่นทรัพย์สินที่สร้างรายได้ค่าเช่ารวม $ 100,000 ในแต่ละปีคูณด้วยระยะเวลาถือ 10 ปีจะวางมูลค่าของทรัพย์สินที่ $ 1 ล้าน การใช้วิธีนี้ไม่เหมาะสำหรับอพาร์ทเมนต์และ / หรือสำนักงานที่ว่างเนื่องจากใช้เวลานานในการหาผู้เช่ารายใหม่ นักลงทุนควรสร้างปัจจัยตำแหน่งว่างอย่างน้อย 5% ในการคำนวณของพวกเขา
ขั้นตอน
รวมวิธี Cap Rate เพื่อกำหนดค่า แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์วิธีนี้คำนวณโดยนำรายได้จากการดำเนินงานสุทธิมาหารด้วยราคาทรัพย์สิน รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) คือรายได้ทั้งหมดลบด้วยตำแหน่งงานว่างและค่าใช้จ่าย ตัวอย่างเช่นถ้า NOI ของทรัพย์สินคือ $ 50,000 ต่อปีและอัตราการเทียบเคียงที่เทียบเท่าคือ 5% ทรัพย์สินสามารถมีมูลค่าได้ $ 1 ล้าน