อัตราส่วนอัตราผลตอบแทนหนี้

อัตราผลตอบแทนเป็นคำอื่นสำหรับการกลับมา ตัวอย่างเช่นอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรคืออัตราดอกเบี้ยที่กำหนดหรือคูปองหารด้วยราคาซื้อ ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อัตราผลตอบแทนของหนี้เป็นตัวชี้วัดความเสี่ยงที่มีอยู่ในเงินกู้และได้แทนที่การวัดมูลค่าก่อนหน้านี้ของสินเชื่อเป็นมูลค่า

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า

ในอดีตผู้ให้กู้คำนวณจำนวนเงินที่พวกเขาเตรียมที่จะให้ยืมเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์สิน ก่อนปี 2000 อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าโดยทั่วไปคือร้อยละ 70 ดังนั้นทรัพย์สินที่มีมูลค่า 1 ล้านเหรียญสหรัฐสามารถดึงดูดสินเชื่อได้สูงถึง $ 700,000 ในช่วงระหว่างปี 2546 ถึง 2550 การแข่งขันจากนักลงทุนตราสารหนี้ที่มองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ดีผลักดันอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าสูงถึง 82% และราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อมูลค่าของทรัพย์สินเริ่มลดลงผู้กู้เป็นหนี้มากกว่าทรัพย์สินของพวกเขามีค่าสถานการณ์ที่เรียกว่าส่วนได้เสียเชิงลบ

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คือรายได้รวมที่ได้รับจากทรัพย์สินในแต่ละปีลบด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน รายได้รวมประกอบด้วยรายได้ทั้งหมดจากทรัพย์สินเช่นรายได้ค่าเช่าค่าที่จอดรถและใบเสร็จรับเงินจากตู้จำหน่ายสินค้าอัตโนมัติ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานไม่รวมถึงรายจ่ายฝ่ายทุนหรือดอกเบี้ยจากการซื้อทรัพย์สิน แต่ครอบคลุมรายการต่างๆเช่นการประกันภัยการซ่อมแซมการบำรุงรักษาและระบบสาธารณูปโภค NOI ของทรัพย์สินนั้นเทียบเท่ากับกำไรสุทธิของธุรกิจและเป็นปัจจัยสำคัญในอัตราส่วนการลงทุนที่สำคัญ

อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้

อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้วัดขอบเขตที่รายได้จากทรัพย์สินครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและการชำระเงินจำนอง หากต้องการคำนวณให้แบ่งรายได้จากการดำเนินงานสุทธิด้วยการชำระเงินจำนองรวมสำหรับปี ผลลัพธ์ของ 1 คือการแบ่งเท่ากันและผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ร้องขออัตราส่วนความครอบคลุมหนี้ขั้นต่ำที่ 1.1 สำหรับสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์และสูงถึง 1.3 ในทางปฏิบัติซึ่งหมายความว่าหากต้นทุนการจำนองของทรัพย์สินรวม $ 300,000 ต่อปี NOI จะต้องมีอย่างน้อย $ 330,000 และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง $ 390,000

อัตราผลตอบแทนตราสารหนี้

อัตราผลตอบแทนตราสารหนี้และอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ได้กลายเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดที่ผู้ให้กู้จำนองเชิงพาณิชย์พิจารณาเมื่อตัดสินใจว่าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ อัตราส่วนอัตราผลตอบแทนของหนี้แสดงให้เห็นว่า NOI เป็นอัตราร้อยละของจำนวนเงินกู้ทั้งหมดดังนั้นเงินกู้ 10 ล้านดอลลาร์และ NOI 1 ล้านดอลลาร์ก่อให้เกิดอัตราผลตอบแทนตราสารหนี้ 10 ล้านหารด้วย 1 ล้านหรือ 10 เปอร์เซ็นต์ ยิ่งอัตราส่วนหนี้สูงขึ้นเท่าใดการลงทุนก็จะดึงดูดผู้ให้กู้ได้มากขึ้น ผู้ให้บริการสินเชื่อส่วนใหญ่กำหนดอัตราส่วนอัตราผลตอบแทนขั้นต่ำของหนี้ที่ 10 เปอร์เซ็นต์ แต่บางรายยืนยันที่ 11 หรือ 12 เปอร์เซ็นต์ในตลาดที่ผันผวน