เบี้ยประกันจำนองคืออะไร?

การบริหารที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางไม่ได้มาจากสินเชื่อหรือซื้อพวกเขาเช่น Fannie Mae และ Freddie Mac แต่ FHA จะประกันการจำนองซึ่งหมายความว่า FHA จะชดเชยความสูญเสียของธนาคารหากเงินกู้ของคุณเริ่มต้น - เช่นเดียวกับ บริษัท ประกันภัยรถยนต์ที่จ่ายการเรียกร้องของคุณในการปะทะกัน แน่นอนว่าเงินต้องมาจากที่ไหนสักแห่ง เพื่อชดเชยความสูญเสียที่อาจเกิดขึ้น FHA ขอให้ผู้กู้จ่ายค่าเบี้ยประกันจำนองสองประเภท ได้แก่ MIP ล่วงหน้าที่นำไปลงทุนในเงินกู้เมื่อปิดและ MIP รายเดือนจ่ายควบคู่ไปกับการชำระเงินจำนองรายเดือน

MIP เป็นประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยเฉพาะสำหรับสินเชื่อที่มีประกัน FHA: doockie / iStock / Getty Images

ประกันภัยเริ่มต้นกับผู้กู้

ซึ่งแตกต่างจากการจำนองทั่วไปสินเชื่อที่มีประกัน FHA ต้องชำระเงินดาวน์เพียงร้อยละ 3.5 เพื่อปิด สิ่งนี้ทำให้การกู้ยืมเงิน FHA เป็นเรื่องที่มีความเสี่ยง หากราคาบ้านลดลงเพียงเล็กน้อยยอดขายจะยังไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมต้นทุนสินเชื่อหากธนาคารต้องยึดสังหาริมทรัพย์ เพื่อครอบคลุมความสูญเสีย FHA จะรวบรวม MIP จากผู้กู้ทุกคนและจ่ายเป็นเงินสดที่เรียกว่ากองทุนประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวม FHA ใช้กองทุน MMI เพื่อชำระผลขาดทุนของผู้ให้กู้หากคุณผิดนัดเงินกู้ หากไม่มีเงินนี้ FHA จะไม่สามารถทำประกันเงินกู้ด้วยเงินดาวน์ต่ำ

ทุกคนจ่าย

MIP บังคับใช้กับสินเชื่อ FHA ทั้งหมดโดยไม่คำนึงถึงจำนวนเงินที่ผู้กู้ฝากไว้ อย่างไรก็ตามผู้กู้ที่มีการชำระเงินดาวน์มากขึ้นจะจ่าย MIP ในช่วงเวลาสั้น ๆ ดังนั้นถ้าคุณวางน้อยกว่า 10 เปอร์เซ็นต์เช่นเดียวกับผู้กู้ FHA ส่วนใหญ่คุณต้องจ่าย MIP ตลอดอายุการใช้งานของเงินกู้ หากคุณใส่ลง 10 เปอร์เซ็นต์หรือมากกว่านั้นคุณต้องจ่าย MIP เป็นเวลา 11 ปีหรือจนกว่าจะสิ้นสุดระยะเวลาเงินกู้แล้วแต่ว่าจะถึงอย่างใดก่อน

MIP ล่วงหน้าจ่ายเมื่อปิด

ผู้กู้ FHA ทุกคนจ่าย MIP ล่วงหน้าหรือ UFMIP เมื่อปิดบัญชี อัตราร้อยละ 1.75 ของจำนวนเงินกู้โดยไม่คำนึงถึงระยะเวลาของเงินกู้หรือขนาดของการชำระเงินดาวน์ ดังนั้นถ้าคุณยืม $ 200,000 MIP ล่วงหน้าของคุณจะเป็น $ 3,500 โดยไม่คำนึงว่าคุณมีเงินกู้ 15 หรือ 30 ปี FHA จะเพิ่มการชำระเงินให้กับยอดเงินกู้ยืมของคุณโดยอัตโนมัติเมื่อปิด - คุณไม่ต้องจ่ายเงินสด UFMIP เป็นค่าธรรมเนียมเพียงครั้งเดียว เมื่อคุณชำระเงินคุณจะไม่ได้รับเงินจำนวนนี้อีก

MIP รายปีจ่ายรายเดือน

MIP รายปีมีความซับซ้อนมากขึ้นเนื่องจากอัตราแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขการจำนองของคุณและขนาดของเงินดาวน์ของคุณ นอกจากนี้ FHA ยังเปลี่ยนแปลงอัตรา MIP ประจำปีด้วยความถี่สัมพัทธ์ดังนั้นสินเชื่อที่เกิดขึ้นในปี 2010 จะมีอัตราที่แตกต่างจากสินเชื่อปี 2558 ในช่วงเวลาของการเผยแพร่เงินกู้ 30 ปีที่มีการชำระเงินดาวน์ขั้นต่ำ 3.5 เปอร์เซ็นต์มีค่าบริการ MIP ต่อปีที่ 0.85 เปอร์เซ็นต์ของจำนวนเงินกู้ ผู้กู้ที่มีการจำนอง 15 ปีมีอัตราตั้งแต่ 0.45 ถึง 0.95 เปอร์เซ็นต์ แม้จะเรียกว่า MIP ประจำปี แต่คุณจะชำระเบี้ยประกันภัยเป็น 12 งวดเท่า ๆ กันซึ่งรวมอยู่ในการชำระค่าจำนองรายเดือนของคุณ

ยกเลิก MIP สำหรับสินเชื่อเก่า

หากเงินกู้ของคุณปิดก่อนวันที่ 3 มิถุนายน 2013 FHA จะยกเลิก MIP โดยอัตโนมัติเมื่ออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหรือ LTV ของคุณสูงถึง 78 เปอร์เซ็นต์ LTV ของคุณคือจำนวนเงินที่คุณต้องชำระให้กับเงินกู้ของคุณหารด้วยค่าประเมินล่าสุดของ FHA สำหรับบ้านของคุณซึ่งมักจะเป็นราคาซื้อ ดังนั้นถ้าคุณยืม $ 200,000 เพื่อซื้อบ้าน $ 210,000 LTV ของคุณคือ 95 เปอร์เซ็นต์ เมื่อคุณชำระเงินกู้เป็น $ 163,000 LTV ของคุณจะต่ำกว่า 78 เปอร์เซ็นต์และ MIP จะหายไป สำหรับเงินกู้ 30 ปีคุณจะต้องจ่าย MIP อย่างน้อย 60 เดือนก่อนที่ FHA จะยกเลิกการชำระเงิน สำหรับเงินให้สินเชื่อที่ปิดหลังจากวันที่ 3 มิถุนายน 2013 ไม่มีทางที่จะยกเลิก MIP ยกเว้นโดยการชำระยอดเงินกู้ยืมอย่างสมบูรณ์