คุณจ่ายภาษีสำหรับการรีไฟแนนซ์เงินสดออกหรือไม่?

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับผลกระทบทางภาษีของการรีไฟแนนซ์เงินสดออกเป็นเรื่องง่ายของการทำความเข้าใจสิ่งที่รัฐบาลภาษี เราจ่ายภาษีจากรายได้และกำไร การรีไฟแนนซ์เงินสดออกอาจดูเหมือนว่าเป็นรายได้เพราะโดยนิยามแล้วจะให้เงินสดแก่คุณ อย่างไรก็ตามมันเป็นจากมุมมองของความมั่งคั่งที่ดีที่สุดล้าง แม้ว่าคุณจะมีเงินในกระเป๋าของคุณเพิ่มขึ้น แต่คุณมีเงินเก็บไว้ในบ้านของคุณน้อยลง เนื่องจากนี่ไม่มีคุณสมบัติเป็นรายได้จึงไม่มีภาษีเนื่องจากการจ่ายเงินสดครั้งแรก แม้ว่าการรีไฟแนนซ์อาจมีผลกระทบทางภาษีอื่น ๆ

เหตุผลในการรีไฟแนนซ์เงินสดของคุณ

ผลกระทบของการรีไฟแนนซ์เงินคืนที่ขึ้นกับภาษีของคุณขึ้นอยู่กับสิ่งที่คุณจะทำกับเงินโดยตรง หากคุณกำลังปรับปรุงบ้านของคุณหนี้ใหม่จะถูกพิจารณาว่าเป็น "หนี้การได้มา" และดอกเบี้ยในการจำนองของคุณจะถูกนำไปหักลดหย่อนในยอด 1,000,000 ดอลลาร์หรือ 500,000 ดอลลาร์แรกของยอดคงเหลือในการจำนองทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าคุณยื่นเป็นคู่สมรส หรือสถานะอื่น ๆ เช่นโสดหรือแต่งงาน - แยกกัน หากคุณกำลังถอนเงินสดออกเพื่อวัตถุประสงค์อื่นเช่นการลดหนี้คุณสามารถหักดอกเบี้ยเพียงแค่ $ 100,000 ของหนี้ "home equity"

คะแนนและค่าใช้จ่าย

คะแนนใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการรีไฟแนนซ์ของคุณสามารถหักออกได้เมื่อเวลาผ่านไปโดยขึ้นอยู่กับว่าพวกเขาได้รับการจัดสรรให้กับการได้มาหรือการลดหนี้ในส่วนของบ้าน หากต้องการคำนวณการลดประจำปีของคุณให้หารจำนวนเงินทั้งหมดที่คุณใช้ไปกับคะแนนตามระยะเวลาของเงินกู้ (เป็นปี) ตัวอย่างเช่นหากคุณจ่ายสองคะแนนเพื่อรับเงินกู้ $ 200,000 30 ปีค่าใช้จ่ายทั้งหมดของคุณจะเท่ากับ $ 4,000 คุณจะสามารถตัดเงินได้ $ 133 ต่อปีจนกว่าจะชำระเงินกู้เสร็จ

ผลกระทบต่อเกณฑ์การขาย

โปรดจำไว้ว่าการนำเงินออกจากทรัพย์สินของคุณจะไม่ส่งผลกระทบต่อภาษี หากคู่สมรสซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคา $ 100,000 จัดขึ้นเป็นเวลาหลายปีและขายให้ $ 1,000,000 พวกเขาจะได้รับทุนทางภาษี $ 400,000 หลังจากได้รับการยกเว้น $ 500,000 แม้ว่าพวกเขาจะมีการจำนองทรัพย์สินจำนวน 800,000 ดอลลาร์ในขณะที่ขายและได้รับเพียงประมาณ 130,000 ดอลลาร์หลังจากจ่ายค่านายหน้าและค่านายหน้าพวกเขายังคงต้องจ่ายภาษีกำไรจากทุนทั้งหมด 400,000 ดอลลาร์ นี่คือที่ความจริงที่ว่าการรีไฟแนนซ์เงินสดออกไม่ต้องเสียภาษีสามารถกลับมากัดเจ้าของ

การแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

ลักษณะที่เป็นกลางทางภาษีของการรีไฟแนนซ์เงินสดออกจะมีประโยชน์สำหรับนักลงทุนที่ขายอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาและซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้นผ่านการแลกเปลี่ยนภาษีรอการตัดบัญชี 1,031 เนื่องจากการแลกเปลี่ยนเหล่านี้ไม่อนุญาตให้นำเงินสดออกจากการขายและการทำธุรกรรมการซื้อกลับไปหลังจากการดึงเงินสดเป็นตัวเลือกที่ยอดเยี่ยม นักลงทุนที่พิจารณากลยุทธ์นี้ควรทำงานอย่างใกล้ชิดกับนักบัญชีและนักกฎหมายด้านภาษีที่มีความเชี่ยวชาญในการแลกเปลี่ยน 1,074 รายการเพื่อให้มั่นใจว่าเวลาของพวกเขาเป็นไปตามระเบียบของ IRS ซึ่งอยู่ในหัวข้อนี้