สารบัญ:
เหยียบเบา ๆ เมื่อพิจารณาว่าจะขายภายในระยะเวลาคุ้มครองรายชื่อตามวันที่หมดอายุของรายชื่อบ้านของคุณหรือไม่เนื่องจากคุณอาจต้องจ่ายค่านายหน้าให้กับนายหน้าซื้อขายรายชื่อก่อนหน้านี้ นอกเหนือจากการตรวจสอบภาษาของข้อตกลงรายชื่อของคุณอย่างรอบคอบคุณอาจต้องปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อตรวจสอบว่าคุณสามารถขายได้หลังจากที่รายชื่อนั้นหมดอายุโดยไม่ต้องจ่ายค่านายหน้าหรือไม่ ระยะเวลาที่คุณรอและวิธีที่คุณพบว่าผู้ซื้อสามารถส่งผลกระทบต่อการเป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ในอดีตของคุณ ช่วงเวลาที่รออาจนานหลายเดือนหรือยกเว้นทั้งหมด
หางของสองเวลา
ส่วนคำสั่งป้องกันรายชื่อในข้อตกลงรายชื่ออสังหาริมทรัพย์ปกป้องผลประโยชน์ของนายหน้า มันไม่สนับสนุนการสมรู้ร่วมคิดระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ผู้ขายที่ไร้ยางอายอาจใช้บริการของนายหน้าเพื่อรับข้อเสนอของผู้ซื้อจากนั้นกลับไปด้านหลังของนายหน้าและขายให้กับผู้ซื้อรายหนึ่งโดยไม่จ่ายค่านายหน้า กรอบเวลาที่ได้รับการป้องกันหรือที่เรียกว่าระยะเวลา "หาง" คือระยะเวลาที่ผู้ขายต้องรอหลังจากข้อตกลงรายชื่อหมดอายุก่อนที่จะเข้าทำข้อตกลงกับผู้ซื้อ ช่วงเวลานี้จะแตกต่างกันไปตามสัญญาและนายหน้า แต่โดยทั่วไปจะใช้เวลา 90 วัน ฮาร์วีย์จาคอบส์แห่งวอชิงตันโพสต์แนะนำช่วงเวลารอคอยที่สั้นที่สุดที่เป็นไปได้เช่น 30 วัน
ใครเป็นผู้ซื้อ
ระยะเวลาหางมักเข้าใจผิด มันไม่ได้เป็นการป้องกันคุณจากการขายบ้าน แต่สามารถ จำกัด ผู้ที่คุณสามารถขายได้โดยไม่ต้องมีค่านายหน้าในอดีต โดยทั่วไปแล้วการขายให้กับผู้ซื้อซึ่งเป็นนายหน้าซื้อหรือผู้ที่ดูบ้านของคุณในช่วงระยะเวลารายการสามารถให้สิทธิ์นายหน้ารายชื่อให้คณะกรรมการ แม้ว่าภาษาในการทำสัญญาจะแตกต่างกันไป แต่รัฐหลายแห่งมีความเฉพาะเจาะจงกับสิ่งนี้
เมื่อสิ่งต่าง ๆ ได้รับเหนียว
หากคุณตัดสินใจที่จะขายบ้านก่อนหมดระยะเวลาตามรายการของคุณคุณอาจไม่ต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นหากคุณขายให้กับผู้ซื้อที่คุณพบหลังจากรายชื่อหมดอายุซึ่งมาหาคุณโดยไม่มีความช่วยเหลือจากนายหน้า ตัวอย่างเช่นคุณอาจพบผู้ซื้อด้วยตัวคุณเองผ่านทางอินเทอร์เน็ตหรือการอ้างอิงของเพื่อนหลังจากการหมดอายุของรายชื่อ อย่างไรก็ตามหากผู้ซื้อนั้นมีความสัมพันธ์ทางสายเลือดการแต่งงานหรือธุรกิจให้กับผู้ซื้อที่เคยดูบ้านหรือเสนอข้อเสนอไว้ก่อนหน้านี้ในช่วงระยะเวลาของรายการคุณอาจต้องพิสูจน์ว่าไม่มีการสมรู้ร่วมคิด
ยิ่งเจาะจงยิ่งดี
ความกำกวมในข้อสัญญาคุ้มครองอาจทำงานได้ตามที่คุณต้องการหากคุณตัดสินใจขายภายในระยะเวลาต่ำสุด ศาลมักใช้ภาษาสัญญากับฝ่ายที่ร่างขึ้นดังนั้นหาก บริษัท นายหน้าเขียนสัญญาโดยไม่มีรายละเอียดเฉพาะศาลอาจอ่านสัญญาตามการตีความของผู้ขาย ตัวอย่างเช่นในกรณีของรัฐเทนเนสซีปี 2550 ศาลตัดสินให้ผู้ขายที่ขายบ้านของเธอให้กับผู้ซื้อที่ดูทรัพย์สินหนึ่งวันหลังจากรายชื่อหมดอายุ เนื่องจาก บริษัท ของนายหน้าร่างสัญญาซึ่งระบุว่าข้อที่ใช้กับผู้ซื้อที่ดูบ้านภายในระยะเวลารายชื่อและไม่มีการขยายเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังรายชื่อที่ทำผู้ขายไม่ต้องจ่ายค่านายหน้า