สารบัญ:
- อิสระที่จะเจรจาเงื่อนไขการชำระเงิน
- ผู้ซื้อได้รับการครอบครองโดยทันที แต่ไม่ใช่ชื่อ
- จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงินได้
- พระราชบัญญัติความปลอดภัย
สัญญาที่ดินเป็นประเภทของการจัดหาเงินทุนผู้ขายมันใช้งานได้ดีเหมือนการจำนอง แต่แทนที่จะเป็นธนาคารที่ให้บริการทางการเงินผู้ขายจะทำการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นงวด ๆ โดยปกติผู้ซื้อจะได้รับอนุญาตให้ย้ายเข้ามาในทรัพย์สินทันทีที่มีการเซ็นสัญญา แต่เขาไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายในทรัพย์สินจนกว่าเขาจะชำระเงินให้เสร็จสิ้น รัฐอินเดียนาได้แก้ไขกฎหมายสัญญาที่ดินแบบดั้งเดิมเพื่อให้ผู้ซื้อมีความยุติธรรม
อิสระที่จะเจรจาเงื่อนไขการชำระเงิน
ผู้ซื้ออาจหาแหล่งเงินทุนจากผู้ขายหากเขาไม่สามารถรับเครดิตหรือไม่สามารถจ่ายเงินดาวน์ได้ แทนที่จะสูญเสียผู้ซื้อผู้ขายอาจตกลงขายตามสัญญา เงื่อนไขการชำระเงินภายใต้สัญญาที่ดินมักจะมีความยืดหยุ่นมากกว่าการจัดหาเงินทุนของบุคคลที่สามถึงแม้ว่าจะไม่จำเป็นต้องเป็น ผู้ขายหลายรายจะยินยอมสละเงินดาวน์เช่นเพื่อแลกกับราคาซื้อที่สูงขึ้น ฝ่ายต่างๆมีอิสระในการเจรจาเงื่อนไขภายใต้กฎหมายการติดต่อกับรัฐอินเดียนา
ผู้ซื้อได้รับการครอบครองโดยทันที แต่ไม่ใช่ชื่อ
โดยทั่วไปผู้ซื้อจะได้รับสิทธิ์ในการครอบครองทรัพย์สินทันทีที่เขาเซ็นสัญญาทันทีที่เขาประมูลชำระหรือทันทีที่เขาชำระงวดแรก หลังจากนั้นผู้ขายไม่มีสิทธิ์ในการเข้าสู่สถานที่ให้บริการมากกว่าที่ผู้ให้เช่าจะต้องใส่ทรัพย์สินที่ให้เช่า อย่างไรก็ตามชื่อทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์จะยังคงอยู่กับผู้ขายจนกว่าผู้ซื้อจะชำระเงินตามกำหนดเวลาครั้งสุดท้าย ผู้ขายยังคงครอบครองกรรมสิทธิ์ในทางกายภาพเอาไว้ สิ่งนี้จะหยุดผู้ซื้อจากการพยายามขายหรือสนับสนุนทางการเงินที่เขายังไม่ได้เป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์ เมื่อผู้ซื้อชำระเงินครั้งสุดท้ายผู้ขายมีหน้าที่ต้องช่วยเหลือผู้ซื้อในการโอนชื่อ
จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงินได้
ข้อเสียเปรียบที่ใหญ่ที่สุดของสัญญาที่ดินคือสิ่งที่เกิดขึ้นหากผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงินได้ ก่อนหน้านี้ผู้ซื้อที่ผิดนัดจะสูญเสียการลงทุนทั้งหมดและผู้ขายสามารถยึดทรัพย์สินได้โดยไม่ต้องผ่านขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นแม้ว่าผู้ซื้อชำระเงิน 99 รายการและพลาดเพียงรายการเดียวเขาอาจสูญเสียทุกอย่างได้ รัฐอินเดียนาได้ปฏิรูปกฎหมายเพื่อแก้ไขสถานการณ์ที่ผู้ซื้อผิดนัดหลังจากชำระเงินเป็นจำนวนมาก หากส่วนของผู้ซื้อในทรัพย์สินในเวลาที่ผิดนัดคือ "นัยสำคัญ" ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ผู้ขายจะต้องเริ่มกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการในศาลแทนการเอาทรัพย์สินคืน ผู้ซื้อมีสิทธิได้รับค่าชดเชยสำหรับส่วนของผู้ถือหุ้นสะสมก่อนที่ผู้ขายจะสามารถครอบครองทรัพย์สินได้
พระราชบัญญัติความปลอดภัย
การบังคับใช้กฎหมายที่ปลอดภัยและเป็นธรรมสำหรับการออกใบอนุญาตสินเชื่อที่อยู่อาศัยของปี 2008 ("การกระทำที่ปลอดภัย") กำหนดให้รัฐต้องผ่านการออกกฎหมายที่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตสำหรับผู้ริเริ่มสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ พระราชบัญญัติความปลอดภัยของอินเดียน่ามีผลบังคับใช้ในเดือนมิถุนายน 2010 มันต้องมีภาคีที่ขยายการจัดหาเงินทุนสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์รวมถึงผู้ขายภายใต้สัญญาที่ดินที่จะได้รับใบอนุญาต กระบวนการออกใบอนุญาตมีราคาแพงและใช้เวลานาน คุณไม่จำเป็นต้องได้รับใบอนุญาต แต่ถ้าคุณขายบ้านที่คุณเคยอาศัยอยู่ก่อนหน้านี้ขายทรัพย์สินให้กับญาติทันทีหรือขายอาคารพาณิชย์